シンプラル法律事務所
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論点整理(マンション・区分所有関係)

論点の整理です(随時増やしていく予定です。)

マンション法
  ★第1章 マンション法の概要 
  ◆第1節 マンションの意義と現況 
  ◆第2節 マンション法の体系と構造
  ◆第3節 区分所有法の2002年改正 
     
★    ★第2章 区分所有法
  ◆第1節 総則 
  ■1 建物の区分所有 
  ■2 専有部分・共用部分等 
  ●1 専有部分 
区分所有権の目的となる法的に区分された建物部分
@現に区分所有権の目的となっている建物の部分
A共有部分以外の配電線、ガス管、水道管、配水管などのような、専有部分に属する物(附属物)
  ●2 共用部分 
@専有部分以外の建物の部分
A専有部分に属しない共用の付属物
B4条2項に基づき規約により共用部分とされた附属の建物
ex.独立した集会用の他店ののや他棟の集会室のように、区分所有建物のうち数個の専有部分に対してい従属的な関係にある建物または専用部分
区分所有法 第4条(共用部分)
数個の専有部分に通ずる廊下又は階段室その他構造上区分所有者の全員又はその一部の共用に供されるべき建物の部分は、区分所有権の目的とならないものとする。
2 第一条に規定する建物の部分及び附属の建物は、規約により共用部分とすることができる。この場合には、その旨の登記をしなければ、これをもつて第三者に対抗することができない。
  ■3 区分所有者の団体 
  ■4 区分所有関係から生じる権利と義務 
◆第2説 共用部分等 
  ■1 総説
  ■2 共用部分の所有関係 
  ●1 共用部分と一部共用部分 
  ●2 規約による所有関係
第11条(共用部分の共有関係)
共用部分は、区分所有者全員の共有に属する。ただし、一部共用部分は、これを共用すべき区分所有者の共有に属する。
2 前項の規定は、規約で別段の定めをすることを妨げない。ただし、第二十七条第一項の場合を除いて、区分所有者以外の者を共用部分の所有者と定めることはできない。
3 民法第百七十七条の規定は、共用部分には適用しない。
     
  ■  ■3 共用部分の持分 
  ■4 共用部分の使用 
  ■  ■5 共用部分の管理 
◆第3節 敷地利用権
  ■  ■1 敷地利用権の意義 
  ■  ■2 分離処分禁止原則に違反した処分の効果 
  ■  ■3 民法の規定適用の排除 
  ◆第4節 管理者 
  ■  ■1 管理者の意義 
  ■  ■2 管理者の選任および解任 
  ■  ■3 管理者の職務および権限 
  ■4 管理所有 
  ■  ■5 管理者の行為に関する区分所有者の責任 
◆  ◆第5節 規約および集会
  ■1 規約の意義および性質 
  ●1 規約の意義 
区分所有法 第3条(区分所有者の団体)
区分所有者は、全員で、建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体を構成し、この法律の定めるところにより、集会を開き規約を定め、及び管理者を置くことができる。一部の区分所有者のみの共用に供されるべきことが明らかな共用部分(以下「一部共用部分」という。)をそれらの区分所有者が管理するときも、同様とする。
  ■2 規約の設定、変更または廃止 
  ●1 立法趣旨 
  ●2 規約の設定、変更または廃止の要件 
区分所有法 第31条(規約の設定、変更及び廃止)
規約の設定、変更又は廃止は、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による集会の決議によつてする。この場合において、規約の設定、変更又は廃止が一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすべきときは、その承諾を得なければならない
  ●3 特別の影響を受ける者の承諾 
この規定により承諾を要するのは、「一部の区分所有者」の権利に特別の影響を及ぼすとき
⇒その影響がすべての区分所有者に公平に及ぶときには個々の区分所有者の承諾は必要ではない。
ex.1階店舗部分について影響し得る業種・営業方法・外装工事等に関して制限を定めた規約の変更は、区分所有者が一般的に追っている制約を規約において具体的に規定したもので、それが一般的制約の範囲内である以上、これをもって一部の区分所有者の権利に影響を与えたものということはできない⇒1階店舗部分の区分所有者の承諾は不要(東京地裁昭和63.11.28)
一部の区分所有者の権利に関する「特別の影響」とは、規約の設定等の必要性および合理性とこれによって受ける当該一部の区分所有者の不利益と比較して、区分所有関係の実態に照らし、当該一部の区分所有者が受忍すべき限度を超える不利益を受けると認められる場合をいうと解されている。
◎管理費等の負担割合等 
「特別の影響を及ぼすとき」に当たる場合
・管理費等の負担割合について法人の区分所有者と個人の区分所有者とで差を設けることができるとした規約の定め
そのような規約の定めに基づいて前者の負担を後者の負担の約1.7倍とした集会の決議

原則として合理的限度を超えた差別的取扱いを定めたものとして、区分所有法の趣旨および民法90条の規定に違反し、無効というべきとした裁判例(東京地裁H2.7.24)。
「特別の影響を及ぼすとき」に当たらない場合
・専有部分の床面積割合に従うことによる計算の複雑化を避けるため、規約で単に最小限度の調整をしたにすぎない場合
・管理費などの負担を合理的な範囲内で修正すること(ex.立体駐車場の管理費等を別扱いとして、一般の駐車場の管理費よりも高くするという規定の変更⇒正当な事由がある⇒特別の影響には当たらない(東京高裁昭和63.3.30))
・これまでの管理費等の負担割合が、建物等の利用の実情あるいは事情の変更により不合理となった場合、その負担割合を合理的なものへの修正すること(ex.エレベーターの使用程度を考慮して分譲当時に割安に設定されていたマンション1階部分の管理費を、2階以上の区分所有者と同様の基準に基づいて算定することとした規約の変更⇒合理的な方法であるということができ、「特別の影響を及ぼすとき」には該当しない(東京地裁H5.3.30))
◎専有部分の使用方法 
 
     
  ■  ■3 一部共用部分に関する規約 
  ■  ■4 規約の保管および閲覧 
  ■  ■5 集会の招集 
  ■6 集会の決議
  ■7 議事録の作成、保管および閲覧
  ■  ■8 規約および集会の決議の効力 
  ■9 規約および集会の決議の衡平性
  ◆第6節 管理組合法人 
  ■  ■1 総論 
  ■2 管理組合法人の成立
  ■  ■3 管理組合法人の理事および監事 
  ■  ■4 管理組合法人の事務 
  ■  ■5 管理組合法人の対外的法律関係
  ■  ■6 区分所有者等の責任 
  ■  ■7 管理組合法人の解散 
◆    ◆第7節 義務違反者に対する措置
  ■  ■1 総説 
  ■  ■2 規約違反行為、集会決議違反行為と57条から60条の請求の関係 
  ■  ■3 行為停止等の請求 
  ■  ■4 使用禁止の請求 
  ■5 競売請求
  ■  ■6 占有者に対する引渡請求 
  ■  ■7 各請求権の関係および保全処分等の可否 
◆    ◆第8節 復旧および建替え 
  ■  ■1 序説 
  ■2 復旧 
  ■  ■3 建替え 
  ■  ■4 再建 
◆    ◆第9節 団地 
  ■  ■1 序説
  ■  ■2 団地管理 
  ■  ■3 団地における建替え 
  ■  ■4 団地における再建 
   
  ★第3章 マンション建替え円滑化法 
  ◆第1節 総説
  ◆第2節 マンション建替事業の施行者 
  ◆第3節 マンション建替事業 
  ◆第4節 危険・有害なマンション建替えの促成 
     
★    ★第4章 マンション管理適正化法 
  ◆第1節 概要 
◆    ◆第2節 マンション管理士 
◆    ◆第3節 マンション管理業 
     
  ★第5章 マンションに関連する法律等 
  ◆第1節 マンションをめぐる法律関係 
◆    ◆第2節 民法 
  ■  ■1 マンションをめぐる契約関係 
  ■  ■2 契約の成立 
  ■  ■3 売買契約の効力と終了 
  ■  ■4 請負・委任 
  ■  ■5 抵当権 
  ■  ■6 共有 
  ◆第3節 宅地建物取引業法
   
  ◆第4節 不動産取引と不動産登記法 
  ■1 不動産取引と登記
  ■  ■2 不動産登記法 
  ■  ■3 管理組合法人の登記 
  ◆第5節 瑕疵担保責任と住宅品質確保促進法
  ■1 民法上の瑕疵担保責任
  ●  ●1 請負人の瑕疵担保責任 
  ●  ●2 売主の瑕疵担保責任 
  ●3 性能保証契約(アフターサービス) 
  ■  ■住宅品質確保促進法 
  ●  ●1 住宅品質確保促進法と瑕疵担保責任 
  ●  ●2 住宅品質確保促進法と住宅性能表示制度 
◆    ◆第6節 賃貸借と借地借家法 
  ■1 賃貸借と借地・借家 
  ■  ■2 賃貸借の効力 
  ■  ■3 借地(宅地賃貸借) 
  ■  ■4 借家(建物賃貸借) 
  ◆第7節 マンション標準管理委託契約書
  ■  ■1 マンション標準管理委託契約書の意義と目的 
  ■2 マンション標準管理委託契約書の内容