不動産評価　シンプラル法律事務所（大阪）（弁護士川村真文）

シンプラル法律事務所
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★第１章　総論（ｐ１９）




★第２章　不動産の鑑定評価はどのような場合に必要か（ｐ４１）



★第３章　不動産鑑定評価基準（ｐ６７）



◆		◆３６　地域分析、個別分析
		地域分析：対象不動産の属する地域の特性等について個別分析：対象不動産の個別性を分析することにより適正な価格判定の資料とするもの。
◇		◇地域分析および個別分析の必要性
◇		◇地域分析
◇		◇個別分析



◆		◆３９　価格を求める場合の一般的留意事項（ｐ１００）
◇		◇三手法と一般的留意事項
		不動産の価格を求める鑑定評価の基本的な手法： ①原価法 ②取引事例比準法 ③収益還元法
		基本的留意すべき共通事項： ①事例の収集および選択 ②事情補正 ③時点修正 ④地域要因および個別的要因の比較
◇		◇事例の収集および選択
		取引事例等は、次の要件が備わっていることが必要： ①近隣地域もしくは同一需給圏内の類似地域に存する不動産、もしくは、同一需給圏内の代替競争不動産に係るものであること。 ②取引事例等に係る取引等の事情が正常なもの、または、正常なものに補正することができるものであること。 ③時点修正をすることが可能なものであること。 ④地域要因の比較および個別的要因の比較が可能なものであること。
◇		◇事情補正
		①不動産市場の特性、取引等における当事者双方の能力の多様性と特別の動機により売り急ぎ、買い進み等の特殊な事情が存在する場合。 ②正常価格の前提となる現実の社会経済情勢の下で合理的と考えられる諸条件を欠くに至るような事情が存在する場合。
◇		◇時点修正
		取引事例等に係る取引等の時点が時点価格と異なることにより、その間に価格水準等に変動があると認められる場合には、当該取引事例等の価格等を価格時点の価格等に修正しなければならない。この時点修正は、公示価格もしくは基準地価格の変動率、地価動向調査の結果などを参考として行う。
◇		◇地域要因および個別的要因の比較
		取引事例等が近隣地域に存する不動産⇒個別的要因の比較取引事例等が同一需給圏内の類似地域に存する不動産もしくは同一需給圏内の代替競争不動産⇒地域要因の比較および個別的要因の比較をそれぞれ行う必要。

★第４章　目的物、権利の態様別評価方法（ｐ１２９）
☆第１節　土地（ｐ１３０）
◆		◆４９　更地の評価（ｐ１３０）
		㋑　取引事例比準法：取引価格×①事情補正×②時点修正×③地域要因比較×④個別的要因比較～取引事例は複数採用する。
		㋺　収益還元法（間接法）：純収益×①×②×③×④÷還元利回り＝収益価格～他の賃貸事例の純収益を比準して求める場合。
		㋩　原価法：（素地価格＋造成費）×有効宅地化率×熟成度修正＝積算価格～造成宅地の場合
		㋥　公示価格との基準公示価格×①×②×③×④＝基準価格









☆第２節　建物




☆第３節　用益権等の評価








◆		◆７２　使用借権の評価
		使用借権の内容、当事者の身分関係等を考慮し、使用借人の借り得分、使用尺権割合等を勘案して評価
◇		◇使用借権
		賃貸借と異なる： ①使用の対価が無償 ②使用借権は登記をすることができず、使用借地上の建物を登記しても使用借権をもって第三者に対抗できない ③土地の使用貸借および建物使用貸借のいずれも借地借家法の適用がない ④特別な事情（使用借人の死亡）の発生により使用借権が消滅
◇		◇使用借権の経済的利益

◇		◇使用借権の評価
		当該土地または建物およびその敷地（利用権）の経済価値に即応した適正な賃料と使用借人が実際に負担している賃料以外の費用との差額および当該差額が持続する期間を基礎として成り立つ使用借人に帰属する経済的利益

■		■イ　土地の使用貸借

■		■ロ　建物使用貸借

◇		◇使用借権評価上の留意点





☆第４節　賃料の評価



★第５章　具体的事案における鑑定評価（ｐ２１９）
☆第１節　借地借家関係


☆第２節　定期借地権等の評価


☆第３節　担保、競売関係


☆第４節　損害賠償等


☆第５節　家事事件


☆第６節　商事事件


☆第７節　公共事業補償


☆第８節　開発事業等


☆第９節　罹災関係

不動産評価の法律実務（澤野）